Например, в банке «Центр-инвест» «РГ» рассказали, что сейчас заявки на сельскую ипотеку они не принимают из-за отсутствия лимита средства по программе. «Письмо-запрос на увеличение лимита на 2021 год банк направил в Минсельхоз России, но ответа мы пока не получили», — пояснили в банке. Прием заявок они остановили в феврале 2021 года. В апреле 2021 года банку добавили средств, и прием заявок был возобновлен. Но 30 апреля он вновь был остановлен. В «Центр-инвесте» сообщили, что наблюдают большой спрос по программе. И при увеличении лимита на 2021 год возобновят прием заявок. По состоянию на 1 июня 2021 года банк заключил чуть более 1,2 тыс. договоров на сумму 2,5 млрд руб.
Основным оператором программы является Россельхозбанк. В нем оперативно не ответили на запрос «РГ». Но на сайте организации указано, что из-за повышенного спроса объем субсидий по программе исчерпан. И выдача льготной сельской ипотеки приостановлена. Пока дополнительных средств нет, банк предлагает взять ипотеку на сельских территориях на стандартных условиях. «Это позволит не упустить объект недвижимости и время. Как только программа возобновится, можно будет рефинансировать кредит по ставке льготной сельской ипотеки», — говорится в сообщении банка.
В начале июня на Петербургском международном экономическом форуме представитель Сбера заявил о возобновлении приема заявок по программе. Выделенный на 2021 год лимит был исчерпан за месяц. В итоге сельскую ипотеку не выдавали с начала февраля этого года. По программе банк уже выдал 19,5 тыс. кредитов на сумму 35 млрд руб.
Пять месяцев не выдавали сельскую ипотеку в банке «ДОМ. РФ», рассказал «РГ» директор ипотечного бизнеса кредитной организации Игорь Ларин. Возобновил выдачу кредитов банк в мае. Сейчас банк оформил 110 кредитов на 230 млн руб.
Банк РНКБ принимает заявки и выдает кредиты в рамках льготной программы по сельской ипотеке. Всего с момента начала работы банка по данной программе (с сентября 2020 года) было выдано 159 кредитов на 345 млн руб. , сообщили «РГ» в банке.
В Минсельхозе «РГ» рассказали, что к концу мая 2021 года выдано 29,3 тыс. новых кредитов в рамках программы сельской ипотеки. За весь прошлый год программой воспользовались 45 тыс. семей. На 2021 год в федеральном бюджете на сельскую ипотеку с учетом дополнительно выделенных 1,2 млрд руб. из резервного фонда правительства предусмотрено 5,3 млрд рублей. Но на фоне повышенного спроса и повышения ключевой ставки Банка России, многие кредитные организации уже исчерпали выбранные лимиты. «Правительством решается вопрос о выделении дополнительного финансирования на сельскую ипотеку в размере 2 млрд руб. Это позволит улучшить жилищные условия дополнительно 19 тыс. семей», — сообщили в Минсельхозе.
Сельская ипотека выдается под 0,1-3% годовых. Первоначальный взнос составляет от 10%. Для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала. Максимальный срок кредита — 25 лет. Максимальная сумма кредита составляет 3 млн руб. для всех регионов, кроме Ленинградской области, Дальневосточного федерального округа и Ямало-Ненецкого автономного округа — в них лимит повышен до 5 млн руб. Но в ближайшее время сумму планируется увеличить до 5 млн руб. для всех регионов. Выдают сельскую ипотеку несколько банков: Сбербанк, Россельхозбанк, «Центр-инвест», «АК БАРС», «Дальневосточный банк», РНКБ, Энергобанк, «Левобережный», «ДОМ. РФ», ВТБ, Альфа-банк. Кредит можно получить на покупку квартиры (как в новостройке, так и на вторичном рынке), дома или участка. С 2021 года в программе участвуют только дома не выше 5 этажей.
Россельхозбанк продолжает прием заявок на сельскую ипотеку. К началу августа банк выдал льготных кредитов на сумму более 26 млрд рублей, сообщили «РГ» в банке.
Какие документы я подготовила для подачи заявки
Весной 2020 года сельскую ипотеку выдавал только один банк — «Россельхозбанк». В мае подключился Сбербанк, но уже за первый день он принял годовой лимит заявок по этой программе. Аналогичная ситуация и в 2021 году, когда перерыв в приеме заявок на программу составлял пять месяцев.
Это стандартный комплект документов для подачи заявки на любую ипотеку. Никаких особенных документов, связанных именно с сельской ипотекой, в этом списке нет.
С чем стоит определиться при подаче заявки на сельскую ипотеку
Цель кредита. Тут нужно указать, что именно вы планируете приобрести:
- Первичное жилье по ДДУ у застройщика или по переуступке.
- Вторичное жилье — квартиру, дом.
- Участок, на котором вы будете сами строить жилой дом.
Если изменить цель кредита, банк будет заново согласовывать заявку. Это может затянуть и так небыстрый процесс.
Я написала в заявке, что хочу приобрести жилье на первичном рынке, и даже указала конкретного застройщика.
Страхование. По закону для ипотеки нужно только страхование недвижимости. Остальные виды страховок заемщик оформляет по своему желанию. Но пока дом строится, недвижимость страховать не нужно, поскольку ее еще нет. Зато банк может предложить застраховать жизнь и здоровье. Если заемщик отказывается — банк повышает ставку.
У нас было так: если оформить страховку — 2,7%, если без нее — 3%. Лучше сразу принять решение, потому что на этапе, когда оформляется кредитный договор, будет сложно что-либо поменять.
Я советую заранее определиться со всеми вводными данными, даже с отделением банка, в которое вы будете подавать заявку.
Как я получала одобрения
Чтобы получить сельскую ипотеку, необходимо пройти двухступенчатую систему согласования. Сначала банк рассматривает вашу заявку. Когда он ее одобрит и вы выберете конкретный объект недвижимости, банк отправит все на дальнейшее согласование в Министерство сельского хозяйства РФ.
Одобрение банка. Я подала заявку 27 января 2020 года. 31 января 2020 года банк ее одобрил. Но я об этом узнала только 7 февраля, когда сама пришла в отделение банка. Здесь проблем не возникло.
Одобрение Министерства сельского хозяйства РФ. Когда документ об официальном одобрении оказался у меня на руках, нужно было пройти второй этап. И тут вышла заминка.
Иными словами, государство возмещает банку деньги в размере 100% ключевой ставки ЦБ, которые банк мог получить, выдавая ипотечный кредит по обычной ставке.
Но на момент, когда я получила одобрение банка, государство и банк еще не договорились о том, сколько выделят на эту программу и с какого момента будут одобрять заявки. Какое-то время с моей заявкой ничего не происходило. Периодически я ходила в банк и спрашивала, когда будет информация о том, что делать дальше.
Только 3 марта 2020 года Минсельхоз и АО «Россельхозбанк» заключили соглашение о предоставлении субсидий. На программу в 2020 году выделили 789 млн рублей. Это не покрывало потребности всех, кто хотел взять сельскую ипотеку, поэтому во многом программа стала напоминать лотерею.
В банке мне сообщили, что теперь необходимо определиться с объектом недвижимости и прислать ДДУ в банк на согласование. Чем раньше банк получит такие документы, тем раньше договор и заявка уйдут на согласование в Министерство сельского хозяйства РФ. И тем выше будут шансы, что повезет именно нам.
Мой застройщик был заинтересован в сделке, поэтому сам отправил ДДУ в банк в начале марта. А дальше мы все — банк, заемщик и застройщик — стали ждать одобрения Минсельхоза. При этом «Россельхозбанк» и его работники сами не знали, по какому принципу и критериям согласуют заявки в министерстве: по очередности или по субъектам РФ, по платежеспособности заемщика или по определенным целям использования.
Получилось, что министерство согласовывало мою заявку около трех недель.
Выход на сделку
26 марта мы подписали и ДДУ, и кредитный договор со ставкой 2,7%. Процедура ничем не отличалась от того, как подписывают обычный ипотечный договор. Сначала мы съездили к застройщику и подписали у него в офисе ДДУ. Затем в этот же день в банке подписали ипотечный договор и открыли в пользу застройщика аккредитив.
Мы попали на период введения карантинных мер, но успели подать документы в последний день перед тем, как ввели официальный режим самоизоляции. Зарегистрированный договор я забирала 9 апреля, когда режим самоизоляции уже был введен, а МФЦ то работали по предварительной записи, то нет.
Могут ли мне поднять ставку до обычной
Ответ на этот вопрос нужно искать в договоре. Есть несколько вариантов, почему может измениться ставка.
Базовая процентная ставка будет действовать, пока у государства не появятся деньги, чтобы вновь субсидировать сельскую ипотеку. Если я выплачу кредит раньше, чем возобновится субсидирование, разницу мне никто не вернет.
Для расчета новой базовой ставки будет браться размер ключевой ставки ЦБ РФ, который действовал на дату изменения процентной ставки с льготной на базовую.
Разберу на примере моего кредитного договора, как будет рассчитываться базовая процентная ставка, если, допустим, 3 августа 2020 года Минсельхоз откажет банку в предоставлении субсидии и 7 августа 2020 года банк получит уведомление об этом.
Если изменится ключевая ставка. Ключевая ставка ЦБ — величина непостоянная, на нее заемщик объективно повлиять не может. Но положение заемщика и государства здесь различается.
Государство субсидирует 100% действующей ключевой ставки ЦБ. Если она изменится, Минсельхоз должен будет предоставлять субсидии из расчета новой ставки. Заемщику следить за величиной ключевой ставки незачем.
Заемщик должен понимать: если субсидия от государства закончится, ставка кредита вырастет. Это главный риск в сельской ипотеке.
К сожалению, предсказать, хватит бюджетных средств у государства или нет, когда такое субсидирование прекратится и прекратится ли оно вообще, практически невозможно. Так же как и повлиять на это.
Но заемщику не стоит бояться большого скачка ключевой ставки.
Ключевая ставка — это ставка, по которой ЦБ дает деньги коммерческим банкам или принимает от них депозиты. Она зависит от многих факторов: ситуации в стране, замедления или ускорения роста ВВП, годовой инфляции, изменения кредитно-денежных условий и так далее. ЦБ устанавливает ключевую ставку восемь раз в год. Тинькофф-журнал уже подробно рассказывал о том, как происходит изменение ключевой ставки ЦБ и на что она влияет.
Если посмотреть динамику изменения ключевой ставки за последние девять лет, то видно, что самой высокой она была в 2014 году: 17%. С этого момента она планомерно снижалась и за все это время не поднималась выше 10%. На 14 февраля 2022 года ключевая ставка равна 9,5%.
Если установят стандартную процентную ставку — 11,5%. Такую ставку могут установить, если заемщик нарушит договор. Тут возможны два варианта:
- Заемщик перестанет платить по договору, у него возникнет просрочка по уплате основного долга и процентов. Но ставку не повысят сразу после первого дня просрочки. Когда просрочка по процентам или по основному долгу превысит 90 календарных дней за последние 6 месяцев, заемщику установят ставку 11,5%. Но как только он погасит долг, ставка опять станет льготной — 2,7%. При условии, что государство в этот момент будет субсидировать программу.
- Заемщик не представит документы о том, что использовал деньги для покупки определенного объекта недвижимости. В моем случае мне необходимо было отнести подтверждающие документы в банк в течение 15 рабочих дней с момента государственной регистрации. Иначе по договору ставка до 11,5% — и больше не опустилась до льготных 2,7%.
У меня договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, поэтому мне нужно было зарегистрировать сам договор и залог имущественного права требования в пользу банка.
Я юрист, поэтому всегда мыслю категориями доказательств. Когда я пришла в банк с зарегистрированным ДДУ и отметкой о регистрации права требования, сотрудники банка с радостью взяли оригинал ДДУ, отсканировали его у себя и отдали мне. Никакой подтверждающей бумаги с отметкой о том, что я представляла в банк такой договор, мне не выдали. Прокомментировали так: «Не положено».
В этот же день я составила обращение в банк: указала, что появлялась в отделении банка, представляла ДДУ, но подтверждающую бумагу взамен мне не дали. Я распечатала это обращение, подписала, приложила копию ДДУ с отметками о регистрации и отправила ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу банка.
Если власти исключат из списка вашу сельскую территорию
Может случиться так, что власти исключат из списка сельскую территорию, где вы уже взяли сельскую ипотеку. У меня так и произошло: Янино-1 находится очень близко к Санкт-Петербургу, поэтому льготная ставка спровоцировала огромный спрос на жилье в этом районе.
Льготная ипотека была придумана, чтобы поддержать людей, которые действительно живут в селах и не могут позволить себе приобрести жилье. По факту получилось, что банку выгоднее выдавать сельскую ипотеку платежеспособным и надежным клиентам, работать с уже аккредитованными большими застройщиками, нежели выдавать деньги на строительство дома на земельном участке, который находится где-нибудь на окраине области.
Но по общему правилу закон обратной силы не имеет. Поскольку на момент, когда я получала ипотеку, Янино-1 было в перечне сельских территорий, исключение из этого перечня на мой договор не повлияет.
Можно ли сдавать в аренду это жилье
Мы не собирались сдавать свою квартиру в аренду, но друзья часто у нас про это спрашивали. Так что этот вопрос я для себя решила выяснить на будущее.
В постановлении правительства № 1567 нигде не указано, что жилье предоставляется только при условии проживания в нем самих заемщиков. В кредитном договоре тоже ничего не сказано про возможность сдачи в аренду. При подписании кредитного договора я согласилась с общими условиями кредитования «Россельхозбанка», которые есть на сайте.
Соответственно, вступает в силу общее правило, по которому заемщик вправе без согласия банка передавать заложенное имущество в аренду другим лицам. То есть сдавать такую квартиру я смогу.
Сельская ипотека в 2022 году
В 2022 году программа сельской ипотеки действует, правительство предусмотрело бюджет на ее реализацию, но в феврале 2022 года банки заявки не принимают. Согласно паспорту программы на сайте Министерства сельского хозяйства, крайний срок для выбора кредитных организаций — 27 марта 2022 года.
Пока неизвестно, какие банки в этом году пройдут отбор и получат субсидию. В 2021 году сельскую ипотеку оформляли Сбербанк, «Дом-рф», ВТБ, «Левобережный», «Ак барс», Россельхозбанк, «Дальневосточный», «Центр-инвест», РНКБ и «Энергобанк».
Вот основные условия до изменений:
- Заемщик — гражданин РФ. Требований к семейному положению, наличию детей и региону прописки нет.
- Льготная ставка — от 0,1 до 3%.
- Сумма кредита — 3 или 5 млн рублей в зависимости от региона. Москва, Московская область и Санкт-Петербург в этой программе не участвуют.
- Срок кредита — до 25 лет.
- Первоначальный взнос — минимум 10%.
Что изменилось. Новое постановление уточнило условия сельской ипотеки. Вот главное:
- С 2021 года квартиры можно покупать только в домах высотой не более 5 этажей. Раньше такого ограничения вообще не было и по этой программе запросто покупали квартиры в новостройках хоть на 15 этаже.
- Лимит кредита составлял 5 млн рублей для покупки жилья на территории Ленинградской области и Дальнего Востока. Теперь такой же установлен автономного округа. Для остальных регионов лимит составляет 3 млн рублей.
- Можно использовать маткапитал. Раньше запрета не было, но и прямого упоминания тоже. Поэтому банки боялись, что им откажут в субсидии.
- С 2021 года в ипотечном жилье заемщику нужно оформить регистрацию. Раньше такое требование было только для дальневосточной ипотеки. Теперь придется прописаться в селе — и в течение полугода после оформления права собственности сообщить об этом банку.
- Дом можно строить не только на собственном участке. С 2021 года земля может быть в аренде. Раньше аренда для ипотеки не подходила. Хотя получать такие кредиты на строительство дома бывает непросто, но это реально — нужно пробовать.
Как взять сельскую ипотеку. За кредитом нужно обращаться в Россельхозбанк или Сбербанк: пока в программе участвуют только они. При этом банк не обязан выдавать ипотеку с господдержкой: кроме программы для субсидий есть еще требования самих банков к заемщикам.
До обращения изучите инструкции об этой программе, чтобы разобраться в нюансах:
- Сельская ипотека: личный опыт
- На какую недвижимость дают сельскую ипотеку
- Как получить кредит на постройку дома
Для тех, кто выбирает участок или планирует строить дом, есть особая подборка:
- Как выбрать участок
- Как купить участок
- Как подготовить участок
- Как сэкономить на материалах
- Как построить дом за 2 млн рублей
- Как построить дом за 10 месяцев
- Как купить дом без риелтора
- Сколько стоит содержать дом
Если сельская ипотека не подходит, используйте другие виды господдержки для улучшения жилищных условий:
- Для семей с детьми
- Для всех граждан РФ
- Для Дальнего Востока
- Для молодых семей
Кто может взять сельскую ипотеку
Заемщиком по этой программе может быть кто угодно: женатый мужчина, мать-одиночка, супруги без детей, семья с одним ребенком, многодетные родители. Требований к возрасту, семейному положению, месту жительства и социальному статусу нет. Если у заемщиков есть дети, они могут родиться когда угодно, а не только с 2018 года, как требуется по условиям семейной ипотеки.
Какое жилье можно купить по этой программе господдержки
Сельскую ипотеку можно взять только на покупку жилья в сельской местности. Это может быть квартира, дом или участок. Объект может быть уже готовым или еще строиться. Или дома может вообще не быть — а заемщик хочет его построить.
Вот общие требования к объектам:
- Покупка по договору купли-продажи или ДДУ. С 2021 года многоквартирный дом должен быть не выше пяти этажей.
- Продавец — физическое или юридическое лицо. То есть можно купить новостройку или вторичку. По семейной ипотеке — только новостройку.
- Договор с банком заключен с 1 января 2020 года. По ранее заключенным договорам господдержку получить нельзя, даже если остальные условия соблюдаются.
- Если кредит нужен на строительство дома, у заемщика должен быть земельный участок в собственности или аренде.
- Если участка нет, его можно купить — и построить на нем дом с господдержкой. Максимальный срок для работ — 2 года.
- При строительстве или достройке нужно заключить договор с подрядчиком — ИП или фирмой.
- Жилье должно быть пригодным для проживания, с коммуникациями — электричеством, водоснабжением, канализацией, отоплением. Если в селе есть газ, его тоже нужно подключить. Учитывайте это в расходах или проверяйте при покупке: только на газ может запросто уйти 200 тысяч рублей.
- Площадь жилья должна быть не меньше учетной нормы на каждого члена семьи. Учетную норму устанавливают на местах, она может быть разной даже в пределах одного региона.
Что считается сельской местностью
Для сельской ипотеки подходят такие населенные пункты:
- Сельский населенный пункт, то есть село, деревня, хутор, станица, аул, кишлак.
- Рабочий поселок.
- Поселок городского типа.
- Малые города с населением до 30 тысяч человек, если в регионе их включили в программу развития.
Важное ограничение: Москва, Московская область и Санкт-Петербург не участвуют в программе. Если поселок находится в границах этих регионов, сельская ипотека там не работает.
Сколько денег и на какой срок дадут
В программе сельской ипотеки есть отдельные лимиты по сумме кредита и сроку ипотеки:
- Максимальная сумма для Дальнего Востока, Ямало-Ненецкого автономного округа и Ленинградской области — 5 млн рублей, для остальных регионов — 3 млн рублей.
- Срок действия договора — до 25 лет.
Чтобы получить господдержку, нужно иметь деньги на первоначальный взнос — минимум 10% от стоимости жилья. В эту сумму может входить материнский капитал.