Ипотека в ВТБ банке в 2022 от 1.70%, оформить ипотечный кредит ВТБ банка, условия и процентные ставки на сегодня

Выбор квартиры

22 июля 2020 года застройщик объявил, что стартуют продажи квартир в ЖК «Большая Очаковская, 2». Комплекс расположен в районе Очаково-Матвеевское, до метро «Аминьевское», одноименной железнодорожной платформы Киевского направления и МЦД-4 — семь минут пешком. Метро и МЦД-4 еще строятся, но их планируют запустить в конце 2021 года — раньше, чем сдадут ЖК. Рядом есть вся инфраструктура: магазины, школа, детский сад, а также будет построен торговый центр. ЖК должны сдать в январе 2023 года.

Мы заранее изучили все схожие по расположению проекты этого застройщика и его конкурентов, чтобы понять примерные цены. Надеялись, что двухкомнатная квартира будет стоить 10 млн рублей. Увы, надежды не оправдались: квартиры площадью 50—56 м² на верхних этажах стоили от 11,5 млн рублей. Мы рассматривали квартиры только на самых высоких этажах с окнами на северо-восток Москвы, а не во двор, чтобы был еще красивый вид, который не будут загораживать дома напротив.

Нам понравилась квартира на 30 этаже из 32 площадью 52,1 м². В ней было две спальни, кухня-гостиная и два санузла. Квартира стоила 11 790 230 Р, отделка включена в стоимость. Мы решили, что это дорого, поскольку у нас была планка в 10 млн рублей. Но я все же позвонила в отдел продаж, чтобы узнать условия покупки. Мне предложили видеовстречу с менеджером через час, я согласилась.

Бронирование квартиры

Встреча с менеджером проходила в «Гугл-мит». Видеосвязь и звук были хорошими, я ничего не упустила. Менеджер Евгений за несколько минут рассказал, что все документы можно подписать удаленно, а об объекте мы и так все знали. Мы поблагодарили его, но мысленно отказались от этой идеи. Квартира обходилась гораздо дороже, чем мы планировали. В конце концов, мы могли подождать начала стройки с другой стороны от нашего дома.

Я знаю о таком приеме продажников: создать искусственный спрос, но все равно согласилась. Квартиры действительно бронировали прямо на глазах: на страницах появлялась надпись «квартира забронирована», а цены и правда выросли через 15 минут. В нашем случае — сразу на миллион. Но у нас уже была бронь.

После этого мы с мужем еще раз все обдумали. За такие же деньги мы могли купить аналогичную квартиру в нашем доме. Ее плюсы — есть лоджия, можно сразу сдать, а не ждать два года, пока построят. Минусы — один санузел вместо двух и не такие красивые виды. И дому девять лет. Если бы мы ее купили и стали сдавать, то за два года заработали бы около миллиона рублей. Но новостройки обычно растут в цене. По сути, тот миллион мы уже выиграли в день бронирования.

Забегая вперед, скажу, что решение было верным: в ноябре 2020 года квартира в соседнем с нами доме стоила больше 14 млн рублей. В июле 2021 года нашу старую двухкомнатную квартиру продали за 15,5 млн рублей. Отложи мы покупку новостройки, на вторичном рынке за 12 млн рублей уже ничего нужного не купили бы.

Цены на квартиры в нашей новостройке тоже не собираются падать: аналогичная квартира на 27 этаже в августе 2021 года стоит 15,6 млн рублей — и выходит окнами на верхние этажи дома напротив. Квартира на 32 этаже соседнего корпуса с боковым видом туда, куда у нас прямой, стоит 17,1 млн рублей. Таким образом, за год с момента покупки мы заработали примерно 4—5 млн рублей, или 35—45%.

Дистанционная ипотека и личный визит к нотариусу

Подать заявку на ипотеку с господдержкой можно прямо с сайта застройщика. На выбор у нас было несколько банков, включая «Россельхозбанк» и «Дом-рф». Но мы пошли другим путем. Мой муж — сотрудник ВТБ, поэтому ему было проще оформить заявку на сайте банка: условия по ипотеке те же, но предоставлять справку 2-НДФЛ не нужно. Оставалось заполнить анкету в ипотечном разделе на сайте банка, внести в нее нужные данные, прикрепить копии паспортов и СНИЛС.

Заявку мы подали в тот же день, когда забронировали квартиру. Ее должны были рассматривать пять рабочих дней. Ровно через неделю мы получили одобрение: одобрили даже больше 10 млн рублей, которые нам требовались.

Ближайшая нотариальная контора находится от меня в десяти минутах езды на такси. Я и раньше пользовалась услугами этого нотариуса, поэтому обратилась туда же. Из-за пандемии нотариус принимал по записи, я записалась по телефону на следующий день. Образец согласия прислал менеджер со стороны застройщика. К нотариусу я взяла оригиналы обоих паспортов и свидетельства о браке.

Согласие и подпись я отправила по электронной почте менеджеру застройщика. Бумажная копия мне нигде не понадобилась.

Электронная подпись

Чтобы подать ДДУ на регистрацию в Росреестр, нужна квалифицированная цифровая подпись. Ее выдают специальные организации, уполномоченные осуществлять услуги по криптозащите информации. Такие организации прошли сертификацию ФСБ и аккредитацию у Минкомсвязи, и им доверяют государственные органы. Нам выдал подписи удостоверяющий центр «Технокад».

Файл электронной подписи генерирует специальная программа — средство криптографической защиты информации, или СКЗИ. Владельцам подписи выдаются закрытые ключи — особые последовательности символов, которые формируют файл подписи. Когда человек подписывает документ электронной подписью, СКЗИ сканирует документ и создает уникальное сочетание данных документа — хэш-сумму. Хэш-сумма шифруется с помощью закрытого ключа.

[ ЕСТЬ ОТВЕТ ]  В каком банке лучше всего открыть вклад — Топ 5 надежных банков в 2022

В Росреестре программой СКЗИ проверяют хэш-сумму и сравнивают ее с содержанием документа. Если все совпало, значит, документ не меняли и подпись цела. Если что-то не совпало, подпись автоматически считается недействительной и документ теряет юридическую силу.

В нашем случае застройщик оформил на себя пользование электронным модулем «Технокад-экспресс регистрация прав». Внутри него можно создать сертификаты для любого заказчика — физического или юридического лица, от имени которого будут поданы документы в Росреестр. Самим заказчикам не нужно получать никакие электронные устройства или устанавливать на компьютер программы для электронной подписи. Именно такие сертификаты были оформлены на нас с мужем как на покупателя квартиры и созаемщика.

6 августа курьер застройщика привез нам эти документы — квалифицированные сертификаты ключа проверки электронной подписи, сокращенно КСКП ЭП. Смешно, но это на самом деле листы бумаги с данными. Мы показали курьеру паспорта и расписались, что получили документы. За сертификаты мы дополнительно ничего не платили: застройщик оформил их за свой счет, это входит в стоимость квартиры. Сертификат действует один год, после чего его можно продлить.

Для договора с застройщиком понадобилось отправить менеджеру копии следующих документов:

  • Паспортов.
  • Свидетельства о браке.
  • СНИЛС.

Как объяснил менеджер застройщика, электронные подписи понадобятся нам после подготовки всех документов. Нам позвонят и попросят продиктовать код из смс, сообщать сведения из бумажного сертификата не нужно. Код из смс удостоверит цифровую подпись на договорах.

Страховка, сделка, оплата

Для ипотеки нужна страховка: без нее банк повышает процентную ставку по кредиту. В нашем случае страховали только жизнь заемщика, потому что самой квартиры пока не существует: ее должны построить, отделать и передать нам в январе 2023 года, как написано в ДДУ.

Договор страхования можно продлевать каждый год, а можно расторгнуть, если найдете более выгодные условия. За второй год страховая компания выставила нам счет на 49 299 Р, хотя остаток по кредиту уменьшился на 700 000 Р. Мы решили, что это дорого. Муж расторг договор страхования и оформил страховку в другой компании за 31 071,62 Р.

Наша квартира стоила 11 790 230 Р. Получалось, что с учетом первого взноса в 1 768 535 Р нам нужно было взять в кредит 10 021 695 Р. Менеджер застройщика предложил немного увеличить взнос и вписать в кредитный договор ровно 10 млн рублей — для красоты.

В итоге мы взяли 10 млн рублей на 27 лет под 6,5%. Ежемесячный платеж — чуть больше 65 тысяч. Кредит планируем погасить досрочно. Мы всегда оформляем кредит на максимально возможный срок: ежемесячный платеж получается меньше, а благодаря досрочному погашению можно уменьшить переплату по кредиту. Например, при ипотеке на 15 лет наш платеж вырос бы до 87 тысяч рублей, а на 10 — до 113 тысяч.

По условиям договора застройщик получает деньги только после того, как построит дом. До этого момента они лежат на специальном счете эскроу в банке. Счет открывает банк, заемщику не нужно знать даже номер.

Свой первоначальный взнос мы перевели 12 августа на специальный ипотечный счет, который банк открыл бесплатно. На этот же счет банк перевел кредитные средства. Так что несколько часов мы любовались в личном кабинете, как на нашем счету лежало почти 12 млн рублей. Потом эти деньги отправились на счет эскроу, где будут лежать до конца строительства. На свой ипотечный счет мы теперь переводим ежемесячные платежи по кредиту.

В тот же день прошла и сама сделка: о ней нам сообщили накануне по телефону. Никто не объяснил, как она будет проходить, поэтому почти весь день мы ждали вызов на видеоконференцию. Но никакой информации о сделке не было. Пришлось снова звонить в банк. Оказалось, что сделка уже идет и скоро нам пришлют документы на очередную проверку. Нас не предупредили, что все проходит не просто удаленно, а даже без виртуального присутствия.

Документы прислали на следующий день, а потом позвонил менеджер застройщика и попросил подписать их. Электронная подпись работает так:

  • Менеджер запрашивает у системы «Технокад-экспресс» код подтверждения подписи.
  • Система присылает код на номер покупателя в смс.
  • Покупатель называет эти цифры менеджеру.

Алгоритм похож на подтверждение покупок по банковской карте. Поскольку нам звонил знакомый менеджер, мы не волновались, что это могут быть мошенники.

Все прошло гладко. После этого мы расслабились и перевели первый платеж по ипотеке в банк: эти обязательства начинают действовать со дня сделки, а в нашем случае банк списывает платеж с первого по десятое число каждого нового месяца за прошлый. Квартира уже почти наша.

Проблемы с документами

Обычно после подписания документов застройщик передает их в Росреестр на регистрацию. Это обязательная процедура при любой продаже или покупке недвижимости. У нас зарегистрировать договор должны были электронно, застройщик оплачивал это сам.

Нам пришлось активировать подписи повторно. На этот раз нам звонил другой менеджер: наш ушел в отпуск. На всякий случай мы задали ему несколько вопросов о деталях договора: сумме сделки, наших данных в договоре, а также убедились, что наш менеджер оставил именно это контактное лицо на время своего отсутствия.

[ ЕСТЬ ОТВЕТ ]  Социальная карта Москвича ВТБ МИР как пользоваться - способы и условия

Еще через две недели ситуация повторилась. Мы слегка насторожились, поскольку в ДДУ четко прописано, что документы нужно сдать на регистрацию в течение десяти дней после подписания. Однако менеджер со стороны застройщика уверил, что все в порядке.

В итоге документы попали на регистрацию только через два месяца после сделки — 21 октября. Спустя неделю муж получил по электронной почте подписанные файлы договоров. Никаких бумаг!

Теперь мы владеем виртуальной квартирой, за строительством которой можем наблюдать из окна. Хотя процесс покупки был не совсем отлажен — мы не всегда были в курсе дела — покупать недвижимость, сидя за компьютером, оказалось очень удобно. Когда мы покупали предыдущую квартиру в 2010 году, мы как минимум дважды посещали застройщика и банк.

Что я думаю о покупке квартиры онлайн

Сделка, которую оформляешь из дома, экономит время, избавляет от очередей и лишних контактов с людьми. Вполне возможно, такой удобный способ покупки квартир останется и после того, как закончится пандемия.

Но при заключении такой сделки лучше уточнять вообще все мелочи. Например, спрашивать, нужно ли виртуально присутствовать на сделке, как устроен процесс и как все защищено от мошенников. Если ипотечный менеджер долго не отвечает, нужно просить менеджера застройщика связаться с банком.

Наши дополнительные расходы при покупке квартиры — 46 900 Р

Страхование жизни заемщика на год42 900 Открытие эскроу-счета2500 Нотариальное согласие на сделку1500

Выбираем квартиру

Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.

Для собственного проживания. Ориентируйтесь на необходимую инфраструктуру: состояние двора, парковочные места, расположение детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочих объектов. Большое внимание стоит уделить времени в пути до работы.

Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.

Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.

Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.

Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:

  • Новостройка или вторичка.
  • Территориальное расположение: город, район, станция метро и 
  • Количество комнат в квартире.
  • Площадь — минимальная и максимальная.
  • Цена. Лучше заложить вилку — на какую минимальную и максимальную стоимость вы готовы.

Покупка в новостройке

Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.

  • выбрать другой объект;
  • оформить ипотеку в другом банке, который уже одобрил эту новостройку. Перечень нужных банков можно узнать в отделе продаж застройщика.

Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.

В целом процесс будет идти так:

  • Застройщик согласует договор с банком.
  • Согласовываете дату и время подписания кредитного договора в банке, а затем — подписание договора с застройщиком.
  • Вносите первоначальный взнос напрямую на счет застройщика либо на эскроу-счет. Все зависит от того, когда выдано разрешение на строительство и по какой схеме работает застройщик. Повлиять и выбрать вариант, куда именно вносится первый взнос, невозможно.
  • Приходите в назначенную дату в банк и подписываете кредитный договор. Затем с этим договором идете к застройщику и заключаете договор участия в долевом строительстве — ДДУ.
  • Сдаете документы на государственную регистрацию сделки. Многие застройщики проводят сделки электронно. В этом случае подавать документы физически на регистрацию не нужно. Вам создадут электронные цифровые подписи, которыми вы подпишете документы, и их отправят на регистрацию в электронном виде. При самостоятельной регистрации через МФЦ нужно уплатить госпошлину в размере 350 , которая делится по количеству дольщиков в договоре. Каждый из дольщиков платит от своего имени.

Сотрудников банка и застройщика лучше контролировать, чтобы они не затягивали со сроком подготовки документов. Например, можно звонить раз в два дня и интересоваться, на какой стадии находится ваша сделка.

Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.

[ ЕСТЬ ОТВЕТ ]  Потребительский кредит ВТБ без справок о доходах 2-НДФЛ без поручителя

В Т—Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:

  • Выбрать застройщика
  • Оформить ДДУ
  • Отказаться от ненужных услуг и вернуть деньги
  • Что делать, если застройщик обещает одно, а в ДДУ — другое

Покупка на вторичном рынке

Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан»,
и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».

Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.

Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.

При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.

Шаг 1
Готовим документы на квартиру для банка

Когда определились с квартирой, нужно подготовить пакет документов для одобрения объекта в банке. Процесс сбора и перечень документов будут зависеть от того, покупаете готовое жилье или строящееся.

Новостройка. Если покупаете квартиру в новостройке от застройщика или его официального партнера, то, как правило, достаточно дать представителю застройщика контакты ипотечного менеджера из банка. Застройщик самостоятельно направит кредитору документы для согласования объекта.

При такой покупке потребуется один документ — договор участия в долевом строительстве, или ДДУ. Он согласован с банком, и изменять его нельзя. Что нужно проверить в договоре:

  • Персональные данные.
  • Характеристики объекта: адрес — включая проектный номер квартиры, количество комнат, площадь общую и жилую, этаж и этажность дома, параметры ремонта, если ремонт включен в стоимость жилья.
  • Все важные цифры: стоимость квартиры, сумму первоначального взноса, сумму ипотеки, порядок расчетов, реквизиты.

Большинство застройщиков самостоятельно подают документы на государственную регистрацию либо проводят сделки электронно. Покупателям обычно выдают памятку: когда, в какое время и с каким пакетом документов нужно прийти на регистрацию сделки. Если памятку не дали или что-то непонятно, обязательно уточните информацию у представителя застройщика.

Если покупаете квартиру в новостройке не у застройщика, а по договору уступки прав требования, то перечень документов будет зависеть от статуса продавца: он может быть физическим или юридическим лицом.

Основные документы для банка при покупке по уступке права требования (цессии) для физических лиц:

  • Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.
  • Проект договора уступки прав требования.
  • Документ о полной оплате квартиры по ДДУ — можно взять справку у застройщика.
  • Паспорт — если участников по ДДУ несколько, то паспорта всех.
  • СНИЛС.
  • Доверенность — в случае продажи через представителя.
  • Нотариально удостоверенное согласие супругов на заключение договора уступки права требования — если требуется.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если участником или одним из участников долевого строительства является несовершеннолетний.
  • Банковские реквизиты — их обычно сразу указывают в проекте договора уступки прав требования.

Готовое жилье. Список документов будет зависеть от конкретной квартиры и может сильно различаться. В первую очередь смотрят на правоустанавливающие документы — документы-основания.

Основные документы, которые нужны для одобрения объекта в банке:

  • Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН. Дополнительно можно запросить выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности, если они есть у собственника. С помощью выписки из ЕГРН проверяют, что квартира действительно принадлежит продавцу. Запросить выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра в электронном или бумажном виде.
  • Правоустанавливающие документы, или документы-основания. Например, договор купли-продажи, ДДУ, договор дарения или мены — тот, что служит основанием для получения права на квартиру и внесения соответствующей записи в Росреестр.
  • Техническая документация. Технический паспорт или технический план. Иногда достаточно выкопировки из поэтажного плана — копии части поэтажного плана с планировкой конкретной квартиры либо рисунка в выписке из ЕГРН.
  • Паспорта всех продавцов.

Если не до конца уверены, какие документы запросить у продавца, просите список у менеджера банка.

Если со стороны продавца сделку ведет риелтор или брокер, можно сообщить ему, в каком банке будет оформляться ипотека, и передать контакты своего ипотечного менеджера. Риелтор и ипотечный менеджер банка поймут друг друга напрямую гораздо лучше и быстрее, чем при общении через покупателя. Это значительно упростит сбор необходимых документов и ускорит выход на сделку.

Оцените статью
Всё о денежных переводах и платежных системах
Добавить комментарий

Adblock
detector